LEI nº 4591/64
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as
Incorporações imobiliárias.
O Presidente da República,
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte
lei:
TÍTULO I - DO CONDOMÍNIO
Art.1º - As edificações ou conjuntos de edificações,
de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas
entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão
ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá,
cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações
desta lei.
§ 1º - Cada unidade será assinalada por designação
especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação
e discriminação.
§ 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma
decimal ou ordinária.
Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente
ou por processo de passagens comum, será sempre tratada como objeto
de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças
e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem,
com ressalva das restrições que se lhe imponham.
§ 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens
ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de
edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva,
com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por
instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade
habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída
fração ideal específica de terreno.
§ 2º - O direito de que trata § 1º deste artigo poderá
ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação
da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas
ao condominio.
§ 3º - Nos edifícios-garagem, às vagas serão
atribuídas frações ideais de terreno específicas.
Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou
o conjunto de edificações e suas instalações,
bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas
internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência
de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição
de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos,
e serão insuscetíveis de utilização exclusiva
por qualquer condômino (VETADO).
Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência
de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição
de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos
(VETADO).
Parágrafo único - A alienação ou transferência
de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação
das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
Art. 5º - O condomínio por meação de parede, soalhos,
e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código
Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta lei, regular-se-á
pelas disposições de direito comum o condomínio por cota
ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á
por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória
no registro de imóveis, dele constando: a individualização
de cada unidade, sua identificação e discriminação,
bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída
a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 8º - Quando em terreno onde não houver edificação,
o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste
ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação,
observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem
em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte
do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente
reservada como de utilização exclusiva dessas casas, com jardim
e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de
partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem
edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte
do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente
for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às
unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo
do terreno e de partes comuns que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão
ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários
tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em
passagem comum para as vias ou para as unidades entre si.
CAPÍTULO II - DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Art. 9º - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários
ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição
de unidades autônomas, em edificações a serem construídas,
em construção ou já construídas, elaborarão,
por escrito, a convenção de condomínio, e deverão,
também, por contrato ou por deliberação em assembléia,
aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º - Far-se-á o registro da convenção no
registro de imóveis, bem como a averbação das suas eventuais
alterações.
§ 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários
de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários,
atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção que
reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo,
2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados,
a convenção deverá conter:
a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomínio, com especificações das diferentes áreas;
o destino das diferentes partes;
o modo de usar as coisas e serviços comuns;
encargos, forma e proporção das contribuições
dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;
as atribuições do síndico, além das legais;
a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais
dos condôminos;
o quorum para os diversos tipos de votações;
a forma de contribuição para constituição de fundo
de reserva;
a forma e o quorum para as alterações de convenção;
a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando
não incluídos na própria convenção.
§ 4º - No caso de conjunto de edificações, a que se
refere o art.8º, a convenção de condomínio fixará
os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos
das várias edificações, podendo estipular formas pelas
quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive
as edificadas.
Art.10 - É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas
das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade
do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego,
à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa
prevista na convenção ou no regulamento do condomínio,
além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática
do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial,
mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não
a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição
de unidade poderá fazer obra que (VETADO) modifique sua fachada, se
obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.
Art. 11 - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será
tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino,
diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais,
estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
CAPÍTULO III - DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
Art. 12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte
que lhe couber em rateio.
§ 1º - Salvo disposição em contrário na convenção,
a fixação da cota no rateio corresponderá à fração
ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º - Cabe ao síndico arrecadar as contribuições,
competindo lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das
cotas atrasadas.
§ 3º - O condômino que não pagar a sua contribuição
no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório
de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será
atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação
dos índices de correção monetária levantados pelo
Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou
superior a seis meses.
§ 4º - As obras que interessarem à estrutura integral da
edificação ou conjunto de edificações ou conjunto
de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas
com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares
de direitos à aquisição de unidades, mediante orçamento
prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de
sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação
da assembléia.
§ 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos,
em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
CAPÍTULO IV - DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO
E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA
Art.13 - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do
conjunto de edificações, neste caso discriminadamente, abrangendo
todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou
outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se
o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único - O seguro de que trata este artigo será
obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data de concessão
do habite-se sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa
mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente
pela municipalidade.
Art.14 - Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois
terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão
em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução
ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem
metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma
assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo
mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha
do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber
cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
§ 2º - Aprovada, a reconstrução será feita,
guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma
disposição interna.
§ 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria
não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação,
caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante
avaliação judicial, feita em vistoria.
Art.15 - Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente,
à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações
ideais da minoria.
§ 1º - Como condição para o exercício da ação
prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará,
à disposição do juízo, as importâncias arbitradas
na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior,
o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação
à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias
depositadas: o oficial de registro de imóveis, nestes casos, fará
constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida
liminar.
§ 3º - Feito o depósito, será expedido o mandado de
citação, com o prazo de dez dias para a contestação
(VETADO).
§ 4º - Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará
o pedido.
§ 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito
ordinário.
§ 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação
feita na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá
à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora
à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão
de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros de mora
a contar da citação.
§ 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela
de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la
no registro de imóveis.
§ 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução
de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação
definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art.16 - Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação,
o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução
ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17 - Os condôminos que representem, pelo menos, 2/3 (dois terços)
do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes
a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir
sobre a demolição e reconstrução do prédio,
ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos,
ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade
pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.
§ 1º - A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras,
mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes,
mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto
no art. 15.
§ 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das
unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor
unitário em relação ao valor global do terreno onde se
acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de
votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações
ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns,
poderão decidir por sua alienação total, procedendo -
se em relação à minoria na forma estabelecida no art.
15, e seus parágrafos, desta lei.
§ 3º - Decidida por maioria a alienação do prédio,
o valor atribuído à cota dos condôminos vencidos será
correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação
prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado
em área próxima ou adjacente com a mesma área útil
de construção.
Art. 18 - A aquisição parcial de uma edificação,
ou de um conjunto de edificações, ainda que por força
de desapropriação, importará no ingresso do adquirente
no condomínio, ficando sujeito às disposições
desta lei, bem assim às da convenção do condomínio
e do regulamento interno.
CAPÍTULO V - UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU
DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES
Art. 19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade,
de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses,
condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e
poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar
dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos
ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único - (VETADO).
Art. 20 - Aplicam - se ao ocupante do imóvel, a qualquer título,
todas as obrigações referentes ao uso, fruição
e destino da unidade.
Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na
convenção sujeitará o infrator à multa fixada
na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo
da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único - Compete ao síndico a iniciativa do
processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício
do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
CAPÍTULO VI - DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 22 - Será eleito, na forma prevista pela convenção,
um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá
exceder a 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º - Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo
ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites
das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção;
b) exercer a administração interna da edificação
ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua
vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços
que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção
e o regimento interno;
d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no
regimento interno;
e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno,
bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades
de verificação contábil, toda a documentação
relativa ao condomínio.
§ 2º - As funções administrativas podem ser delegadas
a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade,
mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º - A convenção poderá estipular que dos
atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo
interessado.
§ 4º - Ao síndico, que poderá ser condômino
ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio,
será fixada a remuneração pela mesma assembléia
que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente.
§ 5º - O síndico poderá ser destituído, pela
forma e sob as condições previstas na convenção,
ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos,
presentes, em assembléia geral especialmente convocada.
§ 6º - A convenção poderá prever a eleição
de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes
o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art. 23 - Será eleito, na forma prevista na convenção,
um conselho consultivo, constituído de três condôminos,
com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a
reeleição.
Parágrafo único - Funcionará o conselho como órgão
consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução
dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção
definir suas atribuições específicas.
CAPÍTULO VII - DA ASSEMBLÉIA GERAL
Art. 24 - Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária
dos condôminos, convocadas pelo síndico na forma prevista na
convenção, à qual compete, além das demais matérias
inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para
as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação
da edificação ou conjunto de edificações, manutenção
de seus serviços e correlatas.
§ 1º - As decisões da assembléia, tomadas, em cada
caso, pelo quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º - O síndico, nos oito dias subsequentes à assembléia,
comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive
no tocante à previsão orçamentaria, o rateio das despesas,
e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a convenção
previr.
§ 3º - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais
às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes
a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção.
§ 4º - Nas decisões da assembléia que envolvam despesas
ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar,
caso o condômino-locador a ela não compareça.
Art. 25 - Ressalvando o disposto no § 3º do art. 22. poderá
haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico
ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio,
sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único - Salvo estipulação diversa da
convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia
geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que
representem 2/3 do total das frações ideais.
Art. 26 - (VETADO).
Art. 27 - Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer
dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação,
o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
TÍTULO II - DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I - DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 28 - As incorporações imobiliárias, em todo o território
nacional, reger-se-ão pela presente lei.
Parágrafo único - Para efeito desta lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construção, para alienação total ou parcial,
de edificações ou conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas (VETADO).
Art. 29 - Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas. (VETADO) em edificações a serem construídas
ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações,
coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas.
Parágrafo único - Presume-se a vinculação entre
a alienação das frações do terreno e o negócio
de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de
venda ou de cessão das frações de terreno, já
houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação
de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção,
respondendo o alienante como incorporador.
Art. 30 - Estende-se a condição de incorporador aos proprietários
e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção
de edifícios que se destinem a constituição em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão
das obras.
Art. 31 - A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá
ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário
deste ou promitente cessionário com título que satisfaça
os requisitos da alínea "a" do art.. 32;
b) o construtor (Decretos nºs 23,569, de 11.12.33, e 3.995, de 31.12.41,
e Decreto-lei nº 8.620, de 10.1.46) ou corretor de imóveis ( Lei
nº 4.116. de 27.8.62).
§ 1º - No caso da alínea "b", o incorporador será
investido, pelo proprietário do terreno, o promitente comprador e cessionário
deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento
público, onde se faça menção expressa desta lei
e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos
os negócios tendentes à alienação das frações
ideais do terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar
na qualidade de incorporador.
§ 2º - Nenhuma incorporação poderá ser proposta
à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo
também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
§ 3º - Toda e qualquer incorporação, independentemente
da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores
solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período
de carência, referido no art. 34.
CAPÍTULO II - DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR
Art. 32 - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis,
os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável
e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou
de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel,
não haja estipulações impeditivas de sua alienação
em frações ideais e inclua consentimento para demolição
e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,
de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais
e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno
e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo
os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos
registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando,
além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de
unidade, a respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência
Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável
pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada,
segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data
do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53,
com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando -
se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno,
com as unidades autônomas que a elas corresponderão:
j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá
a edificação ou o conjunto de edificações:
l) declaração em que se defina a parcela do preço de
que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no §
1º do art. 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de
carência (art. 34 );
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito
que opere no país há mais de cinco anos;
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o
número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados
à guarda dos mesmos.
§ 1º - A documentação referida neste artigo, após
o exame do oficial de registro de imóveis, será arquivada em
cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2º - Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão
ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão também
averbáveis à margem do registro de que trata este artigo.
§ 3º - O número do registro referido no § 1º, bem
como a indicação do cartório competente, constará,
obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações,
propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação,
salvo dos anúncios "classificados".
§ 4º - O registro de imóveis dará certidão
ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática,
heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos
especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada
pela parte interessada.
§ 5º - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo
os impeditivos de alienação, não impedem o registro,
que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os
documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão
dos ônus.
§ 6º - Os oficiais de registro de imóveis terão 15
dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem
necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências,
terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando
a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas
vias da mencionada documentação, com exceção dos
documentos públicos. Em casos de divergência, o oficial levantará
a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
§ 7º - O oficial do registro de imóveis responde, civil e
criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente
à lei ou der certidão ... ( VETADO )... sem o arquivamento de
todos os documentos exigidos.
§ 8º - O oficial do registro de imóveis que não observar
os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta
pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos
devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena
ou fração de quinzena de superação de cada um
daqueles prazos.
§ 9º - O oficial do registro de imóveis não responde
pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento
em obediência ao disposto nas alíneas "e", "g",
"h", "l" e "p" deste artigo, desde que assinados
pelo profissional responsável pela obra.
§ 10º - As plantas do projeto aprovado (alínea "d"
deste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada
pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia
de licença de construção.
§ 11º - Até 30 de junho de 1966, se, dentro de 15 ( quinze
) dias da entrega ao cartório do registo de imóveis da documentação
completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo ofício
de títulos e documentos, não tiver o cartório de imóveis
entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por
escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á
de pleno direito completado o registo provisório.
§ 12º - O registro provisório previsto no parágrafo
anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação,
indicando na sua publicação o número do registro de títulos
e documentos referente à remessa dos documentos ao cartório
de imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante
o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências
posteriormente formuladas pelo cartório, bem como de completar o registro
definitivo.
Art. 33 - O registro da incorporação será válido
pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado,
o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar
a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando
o registro por igual prazo.
Art. 34 - O incorporador poderá fixar para efetivação
da incorporação, prazo de carência dentro do qual lhe
é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º - A fixação do prazo de carência será
feita pela declaração a que se refere a alínea "n",
do art. 32, onde se fixem as condições que autorizarão
o incorporador a desistir do empreendimento.
§ 2º - Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar
o termo final do prazo de validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
§ 3º - Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art.
45.
§ 4º - A desistência da incorporação será
denunciada, por escrito, ao registro de imóveis...(VETADO)...e comunicada
por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição,
sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º - Será averbada no registro da incorporação
a desistência de que trata o parágrafo anterior, arquivando-se
em cartório o respectivo documento.
§ 6º - O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35 - O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar
do termo final do prazo de carências, se houver, para promover a celebração
do competente contrato relativo à fração ideal de terreno,
e, bem assim, do contrato de construção e da convenção
do condomínio, de acordo com discriminação constante
da alínea "i", do art. 32.
§ 1º - No caso de não haver prazo de carência, o prazo
acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º - Quando houver prazo de carência, a obrigação
somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro
do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por
escrito, ao registro de imóveis, a não-concretização
do empreendimento.
§ 3º - Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não
denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido
as condições a que se refere o § 1º, o outorgante
do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo
nos cinco dias subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará
solidariamente responsável com o incorporador pela devolução
das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição
houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre
eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação
fixada no "caput" deste artigo.
§ 4º - Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata
o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos
referidos no "caput" deste artigo nos prazos ora fixados, a carta-proposta
ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no registro
de imóveis, averbação que conferirá direito real
oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção
compulsória do contrato correspondente.
§ 5º - Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador
incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente
tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente
ou candidato à aquisição.
§ 6º - Ressalvado o disposto no art. 43, do contrato de construção
deverá constar expressamente a menção dos responsáveis
pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador
responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes,
pelo pagamento da construção das unidades que não tenham
tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros
e até que o tenham.
Art. 36 - No caso de denúncia de incorporação, nos termos
do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia,
não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão
cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data
do recebimento, em função do índice geral de preços,
mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações
no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano,
sobre o total corrigido.
Art. 37 - Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal
ou se contra os alienantes houver qualquer ação que possa comprometê-lo,
o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste,
com a indicação de sua natureza e das condições
de liberação.
Art. 38 - Também constará, obrigatoriamente, dos documentos
de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel,
esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e
quais as condições de desocupação.
Art. 39 - Nas incorporações em que a aquisição
do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas,
deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
II - a cota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento
do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá
ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único - Deverá constar, também, de todos
os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito
a qualquer prestação ou encargo.
Art. 40 - No caso de rescisão de contrato de alienação
do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as
cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à
aquisição do terreno.
§ 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante
em cujo favor se opèra a resolução, o direito sobre a
construção porventura existente.
§ 2º - No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares
de direito à aquisição de unidades autônomas haverá
do mencionado alienante o valor da parcela de construção que
haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada
pelo ex -titular.
§ 3º - Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob
pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou
a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade
autônoma, sem a prévia indenização aos titulares,
de que trata o § 2º.
§ 4º - No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares
tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido,
somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração
de terreno objeto do presente artigo.
Art. 41 - Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador
por preço global compreendendo cota de terreno e construção,
inclusive com parte do pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão,
no contrato, o preço da cota de terreno e o da construção.
§ 1º - Poder-se-á estipular que, na hipótese de o
adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a construção,
os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição
da parte construída, mas, também, sobre a fração
ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
§ 2º - Poder-se-á também estipular que, na hipótese
de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração
ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre
a aquisição da fração ideal, mas, também,
sobre a parte construída, ainda que totalmente paga.
Art. 42 - No caso de rescisão do contrato relativo à fração
ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado
a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações
contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação
à construção.
Art. 43 - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços
certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física,
ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo
de seis em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos
que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação
ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe
ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este
couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica,
e não ser possível à maioria prosseguir na construção
das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição
de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem
pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que
se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar
as especificações, ou desviar-se do plano da construção,
salvo autorização unânime dos interessados ou exigência
legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento
nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação
dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido
expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então,
nas condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar
as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento,
poderá o juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de
30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a
notificação, poderá o incorporador ser destituído
pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade
civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das
importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados
prosseguir na obra ( VETADO ).
Art. 44 - Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa,
o incorporador deverá requerer ( VETADO ) a averbação
da construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades,
respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora
no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º - Se o incorporador não requerer a averbação
( VETADO ) o construtor requerê-la-á; ( VETADO ) sob pena de
ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.
§ 2º - Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação
poderá ser requerida por qualquer do adquirentes de unidade.
Art. 45 - É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo
devido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até
10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere
o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada
a incorporação.
Art. 46 - Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e respectivos
acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno,
será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas
prestações anteriores à data-limite em que é lícito
pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor não
apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento
das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito
fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data
limite.
Parágrafo único - No caso de retenção pelo adquirente
, este ficará responsável, para todos os efeitos, perante o
Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive
pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal ( VETADO ).
Art. 47 - Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento
do imposto sobre lucro imobiliário, acréscimos e adicionais
devidos pelo alienante é transferida ao adquirente, dever-se-á
explicar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação
se desse na data da escritura.
§ 1º - Neste caso, o adquirente será tido, para todos os
efeitos, como responsável perante o Fisco.
§ 2º - Havendo parcela restituível, a restituição
será feita ao adquirente e, se for o caso, em nome deste serão
emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o
art. 4º da Lei nº 4.357, de 16.7.64.
§ 3º - Para efeitos fiscais, não importará em aumento
do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se
o adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro imobiliário, seus
acréscimos e adicionais.
CAPÍTULO III - DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÕES
EM CONDOMÍNIO
Seção I - Da construção em geral
Art. 48 - A construção de imóveis, objeto de incorporação,
nos moldes previstos nesta lei, poderá ser contratada sob o regime
da empreitada ou de administração, conforme adiante definidos,
e poderá estar incluída no contrato com o incorporador ( VETADO
), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º - O projeto e o memorial descritivo das edificações
farão parte integrante e complementar do contrato.
§ 2º - Do contrato deverá constar o prazo da entrega das
obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.
Art. 49 - Os contratantes da construção, inclusive no caso do
art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela,
poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações,
desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão
válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar
ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º - As assembléias serão convocadas, pelo menos,
por 1/3 ( um terço) dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou
pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo
admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º - A convocação da assembléia será
feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima
de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda,
podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º - A assembléia instalar-se-á, no mínimo,
com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer
número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença,
em qualquer caso, do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e,
pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.
§ 4º - Na assembléia, os votos dos contratantes serão
proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.
Art. 50 - Será designada no contrato de construção, ou
eleita em assembléia especial devidamente convocada antes do início
da obra, uma Comissão de Representantes, composta de 3 membros, pelo
menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto
ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar
ao bom andamento da obra.
§ 1º - Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição
se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita
no registro de títulos e documentos, esta ficará de pleno direito
investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições
e praticar todos os atos que esta lei e o contrato de construção
lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes,
ou, se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações
destes.
§ 2º - A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta
dos votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados
os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
§ 3º - Respeitados os limites constantes desta lei, o contrato poderá
discriminar as atribuições da Comissão e deverá
dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e
a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação
de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação
de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao
sub-rogatário, salvo se este não o aceitar.
§ 4º - Nas incorporações em que o número de
contratantes de unidades for igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá,
em conjunto, as atribuições que esta lei confere à Comissão,
aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art. 51 - Nos contratos de construção, seja qual for seu regime,
deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com
ligações de serviços públicos, devidas ao Poder
Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.
Parágrafo único - Quando o serviço público for
explorado mediante concessão, os contratos de construção
deverão também especificar a quem caberão as despesas
com as ligações que incumbam às concessionárias,
no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las ou, em o estando,
se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art. 52 - Cada contratante da construção só será
imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações
assumidas, inclusive as relativas à construção, exercendo
o construtor e o condomínio, até então, o direito de
retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este
direito será exercido pelo incorporador.
Art. 53 - O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação
Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo
em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no
prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada
tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários
de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
II - critérios e normas para execução de orçamento
de custo de construção, para fins do disposto no art. 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global
de obra, para fins da alínea "h" do art. 32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação,
para fins do disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento
das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos
de incorporação, inclusive para o efeito de aplicação
do disposto no § 2º do art. 48.
§ 1º - O número de tipos padronizados deverá ser reduzido
e na fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais
( subsolo, pilotis etc.);
b) o padrão da construção ( baixo, normal, alto), tendo
em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais
empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações
de conforto;
c) as áreas de construção.
§ 2º - Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T.,
definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito
especial no valor de Cr$ 10.000.000 (dez milhões de cruzeiros), em
favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a este fim,
podendo o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
§ 3º - No contrato a ser celebrado com A.B.N.T., estipular-se-á
a atualização periódica das normas previstas neste artigo,
mediante remuneração razoável.
Art. 54 - Os sindicatos estaduais da indústria da construção
civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês,
os custos unitários de construção a serem adotados nas
respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância
dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º - O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação
prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos,
enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio
que pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º - Na ocorrência de omissão de sindicato estadual,
o construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual,
em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam
aproximados dos da sua.
§ 3º - Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários
a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados,
em certo mês, para os efeitos desta lei, se baseados em custos unitários
relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
Seção II - Da construção por empreitada
Art. 55 - Nas incorporações em que a construção
seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço
fixo, ou a preço reajustável por índices previamente
determinados.
§ 1º - Na empreitada a preço fixo o preço da construção
será irreajustável, independentemente das variações
que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.
§ 2º - Na empreitada a preço reajustável, o preço
fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele
expressamente prevista, em função da variação
dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º - Nos contratos de construção por empreitada
a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra
e a obediência ao projeto e às especificações,
exercendo as demais obrigações inerentes à sua função
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º - Nos contratos de construção fixados sob regime
de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará,
também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º - No contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento
atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art.
53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço
estipulado for inferior ao mesmo.
§ 6º - Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada
entendem-se como sendo a preço fixo
Art. 56 - Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover
a venda de incorporação com construção pelo regime
de empreitada reajustável, em que conste preço, serão
discriminados explicitamente o preço da fração ideal
do terreno e o preço da construção, com indicação
expressa da reajustabilidade.
§ 1º - As mesmas indicações deverão constar
em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados" dos jornais.
Art. 57 - Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo,
uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber,
o disposto nos itens II, III, IV (VETADO) e VI, do art. 43.
Seção III - Da construção por administração
Art. 58 - Nas incorporações em que a construção
for contratada pelo regime de administração, também chamado
"a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários
ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes
disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes
às transações ou aquisições para construção,
serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer
fim relacionado com a construção serão depositadas em
contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos
bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada
no contrato.
Art. 59 - No regime de construção por administração,
será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do
orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância
dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53, e a data
em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º - Nos contratos lavrados até o término das fundações,
este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada,
a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º - Nos contratos celebrados após o término das
fundações, este montante não poderá ser inferior
à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º - Às transferências e sub-rogações
do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste
artigo.
Art. 60 - As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas,
pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes
e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função
das necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas de contribuições
quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição
no tempo das prestações.
Parágrafo único - Em caso de majoração de prestações,
o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência
mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos
das primeiras prestações alteradas.
Art. 61 - A Comissão de Representantes terá poderes para, em
nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos
e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los,
examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais
necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino,
modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade,
a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade
de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico
do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições
destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção
e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62 - Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a
venda de incorporação com construção pelo regime
de administração, em que conste preço, serão discriminados
explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o
montante do orçamento atualizado do custo da construção,
na forma dos arts. 59 e 60, com a indicação do mês a que
se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o
mesmo.
§ 1º - As mesmas indicações deverão constar
em todo os papéis utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados" dos jornais.
CAPÍTULO IV - DAS INFRAÇÕES
Art. 63 - É lícito estipular no contrato, sem prejuízo
de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente
ou contratante, de 3 prestações do preço da construção,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente,
quando for o caso, depois de prévia notificação com o
prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão
do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito
respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno
e à parte construída adicionada na forma abaixo estabelecida,
se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º - Se o débito não for liquidado no prazo de 10
dias, após solicitação da Comissão de Representantes,
esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no
prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que
o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão
da cota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem
como a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º - Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso
efetuado pelo inadimplente, para a cota do terreno e a construção,
despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte,
será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta
segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda
que inferior àquele total (VETADO).
§ 3º - No prazo de 24 horas após a realização
do leilão final, o condomínio, por decisão unânime
de assembléia geral, em condições de igualdade com terceiros,
terá preferência na aquisição dos bens, caso em
que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º - Do preço que for apurado no leilão, serão
deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive
honorários de advogado e anúncios, e mais 5% a título
de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão
em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção
do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º - Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão
de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento
do imposto do selo, na vigência do contrato geral de construção
da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente,
efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços,
ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da cota de terreno e
construção; outorgar as competentes escrituras e contratos ,
receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na
posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação;
responder pela evicção; receber citação, propor
e variar de ações; e também dos poderes "ad judicia",
a serem substabelecidos a advogado legalmente habilitado.
§ 6º - A morte, falência ou concordata do condômino
ou sua dissolução, se tratar de sociedade, não revogará
o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser
exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão
dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º - Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência
Social, não impedirão a alienação por leilão
público. Neste caso, ao condômino somente será entregue
o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência
Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário,
consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos
existentes, dando ciência do fato à entidade credora.
§ 8º - Independentemente das disposições deste artigo
e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o
contrato de construção estabelecer a incidência de multas
e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições,
sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.
§ 9º - O contrato poderá dispor que o valor das prestações
pagas com atraso seja corrigível em função da variação
do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo
da moeda nacional.
§ 10º - O membro da Comissão de Representantes que incorrer
na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática
do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64 - Os órgãos de informação e publicidade
que divulgarem publicidade sem os requisitos exigidos pelo § 3º
do art. 32 e pelos arts. 56 e 62, desta lei, sujeitar-se-ão à
multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo
anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.
Art. 65 - É crime contra a economia popular promover incorporação,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao
público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a
constituição do condomínio, alienação das
frações ideais do terreno ou sobre a construção
de edificações.
Pena - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta
vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país.
§ 1º - Incorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores
ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que,
em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer,
balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos,
candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa
sobre a constituição do condomínio, alienação
das frações ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores
ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que
usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio
ou de terceiro, bens ou haveres destinados a incorporação contratada
por administração, sem prévia autorização
dos interessados.
§ 2º - O julgamento destes crimes será de competência
de juízo singular, aplicando-se os arts. 5º, 6º e 7º
da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
§ 3º - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo,
a prisão do indiciado dependerá sempre de mandado do juízo
referido no § 2º.
Art. 66 - São contravenções relativas à economia
popular, puníveis na forma do art. 10 da Lei nº 1.521, de 26 de
dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente
satisfazer às exigências constantes desta lei;
II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações
a que se referem os arts. 37 e 38, desta lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada
a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover a celebração
do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato
de construção ou da convenção do condomínio;
IV - (VETADO);
V- omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se
refere o § 5º do art. 55, desta lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa.
Pena - multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente
no país.
Parágrafo único - No caso de contratos relativos a incorporações,
de que não participe o incorporador, responderão solidariamente
pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário
ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato,
com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem
imputáveis.
CAPÍTULO V - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 67 - Os contratos poderão consignar exclusivamente as cláusulas,
termos ou condições variáveis ou específicas.
§ 1º - As cláusulas comuns a todos os adquirentes não
precisarão figurar expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º - Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente
que as partes contratantes adotam e se comprometem a cumprir as cláusulas,
termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo
anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum, no respectivo cartório
ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas
do competente registro.
§ 3º - Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos,
será obrigatoriamente entregue cópia impressa ou mimeografada,
autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusulas, termos
e condições referidas no § 1º deste artigo.
§ 4º - Os cartórios de registro de imóveis, para os
devidos efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o
instrumento a que se refere o parágrafo anterior.
Art. 68 - Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre
as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar construir
habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas,
mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer
às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime
instituído nesta lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.
Art. 69 - O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento
sobre o registro de imóveis (VETADO).
Art. 70 - A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação,
revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, e quaisquer disposições
em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964
143º da Independência e 76º da República
Milton Soares Campos
