INSTRUÇÃO CVM Nº 205, DE 14 DE JANEIRO DE 1994.
Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração
dos Fundos de Investimento Imobiliário.
O Presidente da Comissão de Valores Mobiliários torna público
que o Colegiado, em sessão realizada nesta data, tendo em vista o disposto
na LEI Nº 6.385, de 07 de dezembro de 1976, e com fundamento no artigo
4º da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993,
RESOLVEU:
CAPÍTULO I
DAS CARACTERÍSTICAS DO FUNDO
Art. 1º - O Fundo de Investimento Imobiliário, constituído
sob a forma de condomínio fechado, cujo resgate de quotas não
é permitido, é uma comunhão de recursos, captados através
do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados
à aplicação em empreendimentos imobiliários.
Parágrafo único - O Fundo poderá ter prazo de duração
determinado ou indeterminado e de sua denominação deverá
constar a expressão "Fundo de Investimento Imobiliário".
Art. 2º - O Fundo de Investimento Imobiliário destinar-se-á
ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, tais como construção
de imóveis, aquisição de imóveis prontos, ou investimentos
em projetos visando viabilizar o acesso à habitação e
serviços urbanos, inclusive em áreas rurais, para posterior
alienação, locação ou arrendamento.
§ 1º - É vedado que o empreendimento imobiliário objeto
do Fundo seja explorado comercialmente pelo mesmo, salvo através de
locação ou arrendamento.
§ 2º - Os imóveis, bens e direitos de uso a serem adquiridos
pelo Fundo deverão ser objeto de prévia avaliação,
que deverá observar as condições prevalecentes no mercado
para negócios realizados à vista, em moeda corrente.
CAPÍTULO II
DA CONSTITUIÇÃO DO FUNDO
Art. 3º - A instituição administradora deverá solicitar
à Comissão de Valores Mobiliários - CVM, simultaneamente,
a autorização para constituição e funcionamento
do Fundo e o registro de distribuição de quotas.
Art. 4º - A constituição e o funcionamento do Fundo de
Investimento Imobiliário dependerão do cumprimento dos seguintes
requisitos:
I - registro, na CVM, de distribuição de quotas, nos termos
do artigo 8º;
II - comprovação perante a CVM da subscrição junto
ao público da totalidade das quotas objeto do registro de distribuição,
subscrição esta que deverá ser efetivada no prazo máximo
de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da data da concessão do registro
de distribuição de quotas pela CVM;
III - comprovação do registro, no cartório de Títulos
e Documentos, da ata da Assembléia Geral dos subscritores que tiver
deliberado a constituição do Fundo;
IV - relação nominal dos subscritores, qualificação
e número de quotas subscritas, quando solicitado pela CVM.
Art. 5º - A subscrição das quotas deverá ser efetuada
em moeda corrente nacional, com integralização à vista,
admitindo-se, desde que atenda os objetivos do Fundo, a integralização
em terrenos ou outros imóveis, bem como em direitos reais de uso, gozo,
fruição e aquisição sobre bens imóveis.
§ 1º - A integralização em bens e direitos deverá
ser feita com base em laudo de avaliação elaborado por 3 (três)
peritos ou por empresa especializada independente, devidamente fundamentado
com a indicação dos critérios de avaliação
e elementos de comparação adotados, e aprovado pela instituição
administradora do Fundo.
§ 2º - As importâncias recebidas na integralização
de quotas deverão ser depositadas em instituição bancária
autorizada a receber depósitos, em nome do Fundo em organização,
sendo obrigatória sua imediata aplicação em quotas de
fundos de aplicação financeira, em quotas de fundos de renda
fixa e/ou em títulos de renda fixa, públicos ou privados.
§ 3º - Caso não seja cumprida a exigência prevista
no Inciso II do artigo 4º, no prazo fixado no pedido de autorização
e registro de distribuição na CVM (artigo 8º, Inciso I),
os recursos financeiros do Fundo serão imediatamente rateados entre
os subscritores, nas proporções das quotas integralizadas, acrescidos
dos rendimentos líquidos auferidos pelas aplicações do
Fundo, conforme parágrafo 2º acima.
Art. 6º - Uma vez constituído e autorizado o funcionamento do
Fundo, admitir-se-á que parcela de seu patrimônio que, temporariamente,
não estiver aplicada em empreendimentos imobiliários seja investida
em quotas de Fundos de Aplicação Financeira, em quotas de Fundos
de Renda Fixa, e/ou em Títulos de Renda Fixa de livre escolha do administrador.
Parágrafo único - A parcela de que trata o "caput"
deste artigo não poderá ultrapassar o equivalente a 25% (vinte
e cinco por cento) do valor total das quotas emitidas pelo Fundo, salvo se
expressamente autorizado pela CVM, mediante justificativa do administrador
do Fundo.
Art. 7º - Dependerão de prévia autorização
da CVM os seguintes atos relativos ao Fundo:
I - alteração do regulamento;
II - emissão de novas quotas;
III - indicação e substituição do diretor responsável
pela administração do Fundo;
IV - substituição de instituição administradora;
V - fusão, incorporação, cisão ou liquidação;
VI - distribuição secundária, conforme o disposto na
INSTRUÇÃO CVM Nº 88, de 03/11/88.
CAPÍTULO III
DO REGISTRO DE DISTRIBUIÇÃO DE QUOTAS
Art. 8º - O pedido de registro de distribuição de quotas
na CVM será formulado pela instituição administradora,
instruído com os seguintes documentos:
I - deliberação da instituição administradora
relativa ao projeto de constituição do Fundo, na qual deverá
constar o inteiro teor do seu regulamento e o prazo máximo para completar
sua constituição registrada no Cartório de Títulos
e Documentos situado na sede da instituição administradora;
II - indicação do diretor da instituição administradora
responsável pela administração do Fundo;
III - declaração da Bolsa de Valores, se for o caso, do deferimento
ao pedido de admissão à negociação dos valores
mobiliários do Fundo, condicionado apenas à obtenção
do registro na CVM;
IV - cópia da guia de recolhimento da Taxa de Fiscalização
relativa à distribuição pública das quotas;
V - cópia do contrato de distribuição de quotas e, se
houver, o de garantia de subscrição, bem como relação
dos participantes do consórcio de lançamento e cópia
dos subcontratos, se for o caso;
VI - modelo da lista ou boletim de subscrição, conforme Artigo
38, § 3º;
VII - modelo do certificado de investimento (Artigo 36, § 4º), ou
cópia do contrato firmado com instituição prestadora
do serviço de quotas escriturais, conforme o caso;
VIII - estudo de viabilidade técnica, comercial, econômica e
financeira do empreendimento imobiliário a ser desenvolvido, bem como
o orçamento e cronograma da obra, nos casos em que se fizer necessário;
IX - cópia do memorial de incorporação ou do projeto
aprovado de loteamento do solo, e indicação do seu número
de registro no Cartório de Registro de Imóveis, ou cópia
da Escritura de Compra e Venda ou Promessa de Compra e Venda ou título
aquisitivo de direitos reais sobre imóveis entre o empreendedor e a
instituição administradora, conforme o caso;
X - minuta do contrato de construção, quando houver, se o empreendedor
for pessoa distinta do construtor;
XI - contrato firmado entre o empreendedor e a instituição financeira,
se for o caso;
XII - minuta do prospecto, do qual deverão constar:
a) - no mínimo, todas as informações contidas nos documentos
referidos nos Incisos I a IX deste artigo;
b) - breve histórico da instituição administradora e
informações acerca do empreendimento que constitui objeto do
Fundo, bem como do empreendedor e/ou loteador ou incorporador do empreendimento
que constituir objeto do Fundo, se for o caso;
c) - parecer técnico do consultor de investimentos, se houver;
d) - o prospecto deverá mencionar, em destaque, o seguinte: "A
autorização para funcionamento do Fundo e o registro da emissão
não implicam, por parte da Comissão de Valores Mobiliários,
garantia da veracidade das informações prestadas, ou julgamento
sobre a qualidade do Fundo, de sua instituição administradora,
de sua política de investimentos, do empreendimento que constituir
seu objeto, ou, ainda, das quotas a serem distribuídas".
Art. 9º - O registro de emissão das quotas está sujeito
ao pagamento da Taxa de Fiscalização do Mercado de Títulos
e Valores Mobiliários, instituída pela LEI Nº 7.940, de
20 de dezembro de 1989, à alíquota de 0,30% (trinta centésimos
por cento), conforme previsto no artigo 20, § 6º da LEI Nº
8.383, de 30 de dezembro de 1991.
CAPÍTULO IV
DO REGULAMENTO
Art. 10 - O regulamento do Fundo de Investimento Imobiliário deverá
dispor sobre:
I - o objeto do Fundo, definindo, com clareza, a natureza dos investimentos
ou empreendimentos imobiliários que poderão ser realizados;
II - a política de investimento a ser adotada pela instituição
administradora, que deverá conter, no mínimo:
a) - descrição do objetivo fundamental dos investimentos imobiliários
a serem realizados, identificando os aspectos que somente poderão ser
alterados com prévia anuência dos quotistas;
b) - especificação do grau de liberdade que a instituição
administradora se reserva no cumprimento da política de investimento,
indicando a natureza das operações que fica autorizada a realizar
independentemente de prévia autorização dos quotistas;
c) - os ativos que poderão compor o patrimônio do Fundo, bem
como os requisitos de diversificação de investimentos.
III - o prazo de duração do Fundo;
IV - a taxa de ingresso ou critérios para sua fixação,
se for o caso;
V - o número de quotas a serem emitidas e sua divisão em séries,
se for o caso;
VI - a possibilidade ou não de novas e futuras emissões de quotas,
caso em que deverá disciplinar as respectivas hipóteses, os
critérios para fixação do preço e o direito de
preferência dos quotistas à subscrição de novas
emissões;
VII - os critérios para subscrição de quotas por um mesmo
investidor;
VIII - a política de comercialização dos empreendimentos;
IX - a política de distribuição de rendimentos e resultados;
X - a qualificação da instituição administradora;
XI - as obrigações e responsabilidades da instituição
administradora, em especial quanto àquelas previstas no artigo 14,
bem como seus deveres na qualidade de proprietária fiduciária
dos imóveis e direitos integrantes do patrimônio do Fundo;
XII - a instituição, devidamente credenciada pela CVM, prestadora
de serviço de quotas escriturais, se for o caso;
XIII - a remuneração da instituição administradora
e do consultor de investimentos, se houver;
XIV - as despesas e os encargos do Fundo, observado o disposto no Capítulo
X;
XX - os critérios de apuração do valor patrimonial das
quotas, que deverão observar também as normas contábeis
previstas no Artigo 44, a serem expedidas pela CVM;
XVI - as informações obrigatórias e periódicas
a serem prestadas aos quotistas, às bolsas de valores ou à CVM
(artigo 14, Incisos VIII a XVI);
XVII - o modo de convocação, a legitimação e a
representação, o "quorum" de instalação
e deliberações, e a competência da assembléia-geral.
XVIII - o modo e as condições de dissolução e
liquidação do Fundo, inclusive no tocante à forma de
partilha do patrimônio entre os quotistas e à amortização
programada das quotas, se for o caso;
XIX - o percentual máximo que o empreendedor, o incorporador, o construtor
ou o loteador do solo poderá subscrever ou adquirir no mercado.
CAPÍTULO V
DA ADMINISTRAÇÃO
SEÇÃO I
DA COMPETÊNCIA
Art. 11 - A administração do Fundo de Investimento Imobiliário
compete, exclusivamente, a banco múltiplo com carteira de investimento
ou carteira de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade
corretora ou sociedade distribuidora de valores mobiliários, sociedade
de crédito imobiliário, caixas econômicas e associações
de poupança e empréstimo.
Parágrafo único - As instituições referidas no
"caput" deste artigo deverão manter departamento técnico
habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de
projetos imobiliários, ou contratar tais serviços externamente.
Art. 12 - Compete à instituição administradora a gestão
do patrimônio do Fundo, podendo realizar todas as operações,
praticar todos os atos que se relacionem com seu objeto, e exercer todos os
direitos inerentes à propriedade dos bens e direitos integrantes do
patrimônio do Fundo, inclusive o de ações, recursos e
exceções, podendo abrir e movimentar contas bancárias,
adquirir e alienar livremente títulos pertencentes ao Fundo, bem como
transigir, desde que observadas as restrições impostas pela
Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, por esta Instrução,
pelo regulamento do Fundo, ou por deliberação da assembléia-geral.
Parágrafo único - A administração do Fundo ficará
sob a supervisão e responsabilidade direta de um diretor da instituição
administradora, especialmente indicado para esse fim.
Art. 13 - A instituição administradora será, nos termos
e condições estabelecidos na Lei nº 8.668, de 25 de junho
de 1993, a proprietária fiduciária dos bens imóveis e
dos direitos sobre imóveis adquiridos com os recursos do Fundo.
§ 1º - A instituição administradora, na qualidade
de proprietária fiduciária, administrará e disporá
dos bens, na forma e para os fins estabelecidos na legislação
e no regulamento do Fundo ou em assembléia-geral.
§ 2º - As negociações de bens imóveis ou de
direitos sobre imóveis para o patrimônio do Fundo serão
efetuadas diretamente pela instituição administradora, na qualidade
de proprietária fiduciária, em benefício exclusivo do
Fundo.
SEÇÃO II
DAS OBRIGAÇÕES
Art. 14 - Constituem obrigações da instituição
administradora do Fundo:
I - providenciar a averbação, junto ao Cartório de Registro
de Imóveis, das restrições dispostas no Artigo 7º
da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, fazendo constar nas matrículas
dos bens imóveis integrantes do patrimônio do Fundo que tais
ativos imobiliários:
a) - não integram o ativo da administradora;
b) -não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação
da instituição administradora;
c) - não compõem a lista de bens e direitos da administradora,
para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;
d) - não podem ser dados em garantia de débito de operação
da instituição administradora;
e) - não são passíveis de execução por
quaisquer credores da administradora, por mais privilegiados que possam ser;
f) - não podem ser objeto de constituição de ônus
reais.
II - manter, às suas expensas, atualizados e em perfeita ordem:
a) - os registros de quotistas e de transferência de quotas;
b) - os livros de atas e de presença das assembléias-gerais;
c) - a documentação relativa aos imóveis e às
operações do Fundo;
d) - os registros contábeis referentes às operações
e ao patrimônio do Fundo;
e) - o arquivo dos pareceres e relatórios do auditor independente e,
quando for o caso, do consultor de investimentos.
III - receber rendimentos ou quaisquer valores devidos ao Fundo;
IV - agir sempre no único e exclusivo benefício dos quotistas,
empregando na defesa de seus direitos a diligência exigida pelas circunstâncias
e praticando todos os atos necessários a assegurá-los, judicial
ou extrajudicialmente;
V - administrar os recursos do Fundo de forma judiciosa, sem onerá-lo
com despesas ou gastos desnecessários ou acima do razoável;
VI - custear as despesas de propaganda do Fundo;
VII - manter custodiados em instituição prestadora de serviços
de custódia, devidamente autorizada pela CVM, os títulos adquiridos
com recursos do Fundo;
VIII - fornecer ao investidor, obrigatoriamente, no ato de subscrição
de quotas, contra recibo:
a) - exemplar do regulamento do Fundo;
b) - prospecto de lançamento de quotas do Fundo;
c) - documento discriminando as despesas com comissões ou taxas de
subscrição, distribuição e outras com que o investidor
tenha que arcar;
IX - divulgar, ampla e imediatamente, qualquer ato ou fato relevante relativo
ao Fundo ou a suas operações, de modo a garantir aos quotistas
e demais investidores acesso a informações que possam, direta
ou indiretamente, influir em suas decisões de adquirir ou alienar quotas
do Fundo, sendo-lhe vedado valer-se da informação para obter,
para si ou para outrem, vantagem mediante compra ou venda das quotas do Fundo;
X - zelar para que a violação do disposto no Inciso anterior
não possa ocorrer através de subordinados ou terceiros de sua
confiança;
XI - divulgar, mensalmente, o valor do patrimônio do Fundo, o valor
patrimonial da quota, e a rentabilidade apurada no período, o que poderá
ser feito através das Bolsas de Valores, no caso de quotas que tenham
registro à negociação em Bolsa;
XII - manter à disposição dos quotistas, em sua sede,
informações, atualizadas mensalmente, relativas a:
a) - valor patrimonial das quotas e dos investimentos do Fundo, incluindo
discriminação dos bens e direitos integrantes de seu patrimônio;
b) - informações sobre o andamento das obras e sobre o valor
total dos investimentos já realizados, no caso de Fundo constituído
com o objetivo de desenvolver empreendimento imobiliário, até
a conclusão e entrega da construção;
c) - relação das demandas judiciais ou extrajudiciais propostas
na defesa dos direitos de quotistas ou desses contra a administração
do Fundo, indicando a data de início e a da solução final,
se houver;
XIII - remeter aos quotistas, semestralmente, os extratos das contas de depósito
a que se refere o artigo 37;
XIV - remeter aos quotistas, anualmente, informações sobre a
quantidade de quotas de sua titularidade e respectivo valor patrimonial, bem
como o comprovante para efeitos de declaração de imposto de
renda;
XV - divulgar no(s) jornal(ais) de que trata o artigo 16, no prazo de 60 (sessenta)
dias após os meses de junho e dezembro:
a) - o relatório da instituição administradora, observado
o disposto no artigo 17;
b) - as demonstrações financeiras, elaboradas de acordo com
a regulamentação expedida pela CVM;
c) - o parecer do auditor independente;
XVI - remeter, na data de sua divulgação, à CVM, sem
prejuízo de outros que venham a ser exigidos, os documentos relativos
ao Fundo referidos nos Incisos IX, XI, XII e XIV;
XVII - fornecer ao quotista, mediante solicitação, relação
nominal contendo nome, endereço e quantidade de quotas possuídas
pelos participantes do Fundo, podendo cobrar o custo do serviço.
§ 1º - As instituições custodiantes dos títulos
adquiridos com recursos do Fundo só poderão acatar ordens assinadas
pelo diretor responsável pela administração do Fundo
ou por procurador legalmente constituído, devidamente credenciado junto
a ela.
§ 2º - Os documentos ou informações referidos nos
Incisos XI, XII, XIII e XIV deste artigo deverão ser divulgados no
prazo máximo de 15 (quinze) dias, a contar do encerramento do período
a que se referem.
Art. 15 - A instituição administradora responde:
I - por quaisquer danos causados ao patrimônio do Fundo, decorrentes
de:
a) - atos que configurem má gestão ou gestão temerária;
b) - operação de qualquer natureza concluída entre o
Fundo e a instituição administradora, entre o Fundo e o empreendedor,
ou entre o Fundo e pessoa detentora de mais de 50% (cinqüenta por cento)
das quotas do Fundo, quando caracterizada situação de conflito
de interesses;
c) - atos que configurem violação da Lei, desta Instrução,
do regulamento do Fundo, ou de determinação da assembléia-geral;
II - pela evicção de direito, no caso de alienação
de imóveis ou direitos integrantes do patrimônio do Fundo.
§ 1º - Caracteriza situação de conflito de interesses,
dentre outras:
I - a aquisição, a locação ou o arrendamento,
pelo Fundo, de imóvel de propriedade da instituição administradora,
ou de pessoas a ela ligadas, conforme definido no § 2º deste artigo;
II - a alienação, a locação ou o arrendamento
de imóvel integrante do patrimônio do Fundo à instituição
administradora, ou a pessoas a ela ligadas, conforme definido no § 2º
deste artigo;
III - a aquisição pelo Fundo de imóvel de propriedade
de devedores da instituição administradora, uma vez caracterizada
a inadimplência do devedor.
§ 2º - Consideram-se pessoas ligadas, para os efeitos do disposto
neste artigo:
I - a sociedade sob o controle, direto ou indireto, da instituição
administradora, ou dos administradores de instituição responsável
pela administração do Fundo;
II - as pessoas físicas ou jurídicas detentoras do controle,
direto ou indireto, da instituição administradora;
III - a sociedade cujo controle, direto ou indireto, pertença às
mesmas pessoas físicas ou jurídicas detentoras do controle da
instituição administradora;
IV - a sociedade cujos administradores, no todo ou em parte, forem os mesmos
da instituição administradora, ressalvados os cargos exercidos
em órgãos colegiados previstos no estatuto ou regimento interno
da instituição administradora, desde que seus titulares não
exerçam funções executivas, ouvida previamente a CVM;
V - parentes até segundo grau das pessoas físicas referidas
nos Incisos acima.
§ 3º - Não configura situação de conflito,
para os fins da lei e do regulamento, aquisição, pelo Fundo,
de imóvel de propriedade do empreendedor, desde que não seja
pessoa ligada ao administrador, quando da constituição do Fundo.
§ 4º - Qualquer outra operação entre o Fundo e o empreendedor,
diferente da prevista no parágrafo anterior, ficará sujeita
à avaliação, sendo possível a contratação
em condições razoáveis ou eqüitativas, idênticas
às que prevalecem no mercado ou em que o Fundo contrataria com terceiros.
SEÇÃO III
DAS INFORMAÇÕES
Art. 16 - A publicação de informações relativas
ao Fundo será feita no(s) jornal(ais) escolhido(s) pela instituição
administradora para este fim, e previamente comunicado(s) aos quotistas, sendo
que qualquer alteração deverá ser precedida de aviso.
Art. 17 - O relatório previsto no Inciso XV, alínea "a",
do artigo 14 deverá conter, no mínimo:
I - descrição dos negócios realizados no semestre, especificando,
em relação a cada um, os objetivos, os montantes dos investimentos
feitos, as receitas auferidas, e origem dos recursos investidos, bem como
a rentabilidade apurada no período;
II - programa de investimentos para o semestre seguinte;
III - informações, baseadas em premissas e fundamentos devidamente
explicitados, sobre:
a) - a conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário
em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao semestre
findo;
b) - as perspectivas da administração para o semestre seguinte;
c) - o valor de mercado dos bens e direitos integrantes do patrimônio
do Fundo, incluindo o percentual médio de valorização
ou desvalorização apurado no período, com base em análise
técnica especialmente realizada para esse fim, em observância
dos critérios de orientação usualmente praticados para
avaliação dos bens imóveis integrantes do patrimônio
do Fundo, critérios estes que deverão estar devidamente indicados
no relatório;
IV - relação das obrigações contraídas
no período;
V - a rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres calendário;
VI - o valor patrimonial da quota, por ocasião dos balanços,
nos últimos 4 (quatro) semestres calendário;
VII - a relação dos encargos debitados ao Fundo em cada um dos
2 (dois) últimos exercícios, especificando valor e percentual
em relação ao patrimônio líquido médio semestral
em cada exercício.
Art. 18 - Qualquer texto publicitário para oferta de quotas, anúncio
ou promoção do Fundo deverá ser previamente submetido
à CVM, e não poderá divergir do conteúdo de seu
regulamento, do prospecto a que se refere o artigo 8º, Inciso XII, ou
de qualquer informação prestada, a qualquer tempo, à
CVM.
Parágrafo único - Caso o texto publicitário seja publicado
com incorreções ou impropriedades que possam induzir o investidor
a erros de avaliação, a CVM poderá exigir que as retificações
e os esclarecimentos sejam veiculados, com igual destaque, por meio dos mesmos
veículos usados para divulgar o texto publicitário original.
SEÇÃO IV
DAS VEDAÇÕES
Art. 19 - É vedada à instituição administradora,
no exercício das funções de gestora do patrimônio
do Fundo e utilizando os recursos do Fundo:
I - conceder ou contrair empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas
ou abrir créditos sob qualquer modalidade;
II - prestar fiança, aval, aceite ou coobrigar-se sob qualquer forma;
III - aplicar no exterior recursos captados no país;
IV - aplicar recursos na aquisição de quotas do próprio
Fundo;
V - vender à prestação as quotas do Fundo, admitida a
divisão da emissão em séries;
VI - prometer rendimentos predeterminado aos quotistas;
VII - realizar operações do Fundo quando caracterizada situação
de conflito de interesses entre o Fundo e a instituição administradora,
ou entre o Fundo e o incorporador ou o empreendedor, ressalvado o disposto
no § 3º do artigo 14;
VIII - onerar sob qualquer forma, os ativos imobiliários ou mobiliários
do Fundo;
IX - negociar com duplicata, notas promissórias ou outros títulos
não autorizados pela CVM;
X - aplicar em mercados futuros ou de opções.
§ 1º - À instituição administradora é
vedado adquirir, para seu patrimônio, quotas do Fundo.
§ 2º - É vedado à instituição administradora
e empresas ligadas receber qualquer vantagem ou benefício, direto ou
indireto, relacionado às atividades do fundo imobiliário sob
sua administração, que não seja transferido para benefício
dos quotistas.
SEÇÃO V
DA RENÚNCIA, DO DESCREDENCIAMENTO E DA LIQUIDAÇÃO.
Art. 20 - A instituição administradora poderá, mediante
aviso prévio de 6 (seis) meses, divulgado no(s) jornal(ais) de que
trata o artigo 16, ou por intermédio de carta, telex, telegrama ou,
ainda, qualquer outro meio de comunicação escrita, endereçado
a cada quotista, renunciar à administração do Fundo,
ficando obrigada, no mesmo ato, a comunicar sua intenção à
CVM.
Art. 21 - A CVM poderá, a qualquer tempo, descredenciar a instituição
administradora que deixar de cumprir as normas legais ou regulamentares vigentes.
§ 1º - O processo de descredenciamento terá início
mediante notificação da Comissão de Valores Mobiliários
à instituição administradora, com a indicação
dos fatos que o fundamentarem e do prazo para apresentação de
defesa, não inferior a 15 (quinze) dias, contados da data de recebimento
da respectiva notificação.
§ 2º - A decisão da Comissão de Valores Mobiliários
que descredenciar a instituição administradora deverá
ser fundamentada, indicando com precisão os fatos considerados irregulares,
cabendo recurso ao Conselho Monetário Nacional, sem efeito suspensivo,
no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data de recebimento da comunicação
expedida pela CVM.
Art. 22 - Nas hipóteses de renúncia, descredenciamento pela
CVM ou destituição pela assembléia geral, ficará
a instituição obrigada a convocar, imediatamente, a assembléia-geral,
para eleger sua substituta ou deliberar a liquidação do Fundo,
sendo facultado ao representante dos quotistas, ou quotistas que detenham
ao menos 5% (cinco por cento) das quotas emitidas, em qualquer caso, ou à
CVM, nos casos de descredenciamento, a convocação da assembléia-geral,
caso a instituição administradora não o faça no
prazo de 15 (quinze) dias contados do evento.
§ 1º - Nos casos previstos no "caput" deste artigo, a
instituição administradora deverá permanecer no exercício
de suas funções até ser averbada, no Cartório
de Registro de Imóveis, nas matrículas referentes aos bens imóveis
e direitos integrantes do patrimônio do Fundo, a ata da assembléia-geral
que eleger sua substituta e sucessora na propriedade fiduciária desses
bens e direitos, devidamente aprovada pela CVM e registrada no Cartório
de Títulos e Documentos.
§ 2º - No caso de liquidação extrajudicial da instituição
administradora, caberá ao liqüidante designado pelo Banco Central
do Brasil, sem prejuízo do disposto no artigo 24, desta Instrução,
convocar a assembléia-geral, no prazo de 5 (cinco) dias úteis,
contados da data de publicação, do Diário Oficial da
União, do ato que decretar a liquidação extrajudicial.,
a fim de deliberar sobre a eleição de nova instituição
administradora e a liquidação ou não do Fundo.
§ 3º - Se a assembléia-geral não eleger nova instituição
administradora no prazo de 30 (trinta) dias úteis, contados da data
de publicação, no Diário Oficial da União, do
ato que decretar a liquidação extrajudicial da instituição
administradora, o Banco Central do Brasil nomeará uma nova instituição
para processar a liquidação do Fundo, ficando a instituição
liquidada obrigada a arcar com os custos de remuneração da administradora
assim nomeada.
§ 4º - Aplica-se o disposto no § 1º deste artigo mesmo
quando a assembléia-geral deliberar a liquidação do Fundo
em conseqüência da renúncia, do descredenciamento, da destituição
ou da liquidação extrajudicial da instituição
administradora, cabendo à assembléia-geral, nestes casos, eleger
nova instituição administradora para processar a liquidação
do Fundo.
§ 5º - Caberá ao liqüidante praticar todos os atos necessários
à gestão regular do patrimônio do Fundo, até ser
procedida a averbação referida no § 1º deste artigo.
CAPÍTULO VI
DA ASSEMBLÉIA-GERAL
Art. 23 - Compete privativamente à assembléia-geral:
I - examinar, anualmente, as contas relativas ao Fundo, e deliberar sobre
as demonstrações financeiras apresentadas pela instituição
administradora;
II - alterar o regulamento do Fundo;
III - destituir a instituição administradora;
IV - deliberar sobre:
a) - a substituição da instituição administradora,
nos casos de renúncia, descredenciamento, destituição
ou decretação de sua liquidação extrajudicial;
b) - a emissão de novas quotas bem como aprovação do
laudo de avaliação de bens, utilizados na sua subscrição;
c) - a fusão, incorporação e cisão;
d) - a dissolução e liquidação do Fundo, quando
não prevista e disciplinada no regulamento.
V - determinar à instituição administradora a adoção
de medidas específicas de política de investimento que não
importem em alteração do regulamento do Fundo, ouvido previamente
o consultor de investimento, se houver;
VI - eleger e destituir o(s) representante(s) dos quotistas (Artigo 30).
§ 1º - A assembléia-geral que examinar e deliberar sobre
as matérias previstas no Inciso I deste artigo deverá ser realizada,
anualmente, até 4 (quatro) meses após o término do exercício
social.
§ 2º - O regulamento do Fundo poderá ser alterado, independentemente
de assembléia-geral ou de consulta aos quotistas, sempre que tal alteração
decorrer exclusivamente da necessidade de atendimento à exigência
da Comissão de Valores Mobiliários, em conseqüência
de normas legais ou regulamentares, devendo ser providenciada, no prazo de
30 (trinta) dias, a necessária comunicação aos quotistas,
no(s) jornal(ais) destinado(s) à divulgação de informações
do Fundo.
Art. 24 - Compete à instituição administradora convocar
a assembléia-geral.
Parágrafo único - A assembléia-geral poderá também
ser convocada diretamente por quotistas que detenham, no mínimo, 5%
(cinco por cento) das quotas emitidas, e pelo(s) representante(s) dos quotistas,
observados os requisitos estabelecidos no regulamento do Fundo.
Art. 25 - As deliberações da assembléia-geral poderão
ser tomadas mediante processo de consulta formalizada em carta, telex ou telegrama
dirigido pela instituição administradora a cada quotista para
resposta no prazo máximo de 30 (trinta) dias.
§ 1º - Da consulta deverão constar todos os elementos informativos
necessários ao exercício do direito de voto.
§ 2º - O quorum de deliberação será o de maioria
absoluta das quotas emitidas, independentemente da matéria.
Art. 26 - A convocação far-se-á mediante anúncio
publicado no(s) jornal(ais) escolhido(s) pela instituição administradora
para a divulgação de informações do Fundo, ou
por meio de comunicação escrita, enviada por via postal, com
aviso de recebimento, a todos os quotistas inscritos no "Registro de
Quotistas".
§ 1º - Da convocação constarão, obrigatoriamente,
dia, hora e local em que será realizada a assembléia, bem como
a ordem do dia.
§ 2º - A primeira convocação da assembléia-geral
deverá ser feita com antecedência de, no mínimo:
I - 8 (oito) dias contados da data de publicação do primeiro
anúncio; ou
II - 15 (quinze) dias contados da expedição da comunicação.
§ 3º - Na contagem dos prazos fixados no parágrafo anterior,
excluir-se-á o dia da publicação do anúncio ou
o da expedição da comunicação.
§ 4º - Se, por qualquer motivo, a assembléia-geral não
se realizar, ou na ausência de quorum necessário à deliberação
de matéria incluída na ordem do dia, a segunda convocação
deverá ser feita com antecedência de, no mínimo, 05 (cinco)
dias úteis.
§ 5º - Independentemente das formalidades previstas neste artigo,
será considerado regular a assembléia-geral a que comparecerem
todos os quotistas.
Art. 27 - A assembléia-geral instalar-se-á, em segunda convocação,
obedecendo ao disposto no regulamento do Fundo.
§ 1º - Ressalvado o disposto no § 2º deste artigo, e no
§ 2º do artigo 25, as deliberações serão tomadas
pelo critério da maioria de quotas dos presentes, correspondendo a
cada quota um voto, não se computando os votos em branco.
§ 2º - Dependem da aprovação de quotistas que representem
metade, no mínimo, das quotas emitidas, se maior quorum não
for fixado no regulamento do Fundo, as deliberações relativas
às matérias previstas nos incisos II e IV, letras "a",
"b", "c" e "d" do artigo 23.
Art. 28 - Somente poderão votar na assembléia-geral os quotistas
inscritos no "Registro de Quotistas" ou na conta de depósito,
conforme o caso, 3 (três) dias úteis antes da data fixada para
sua realização.
Art. 29 - Têm qualidade para comparecer à assembléia-geral
os representantes legais dos quotistas ou seus procuradores legalmente constituídos
há menos de um ano, observado o disposto no regulamento do Fundo.
§ 1º - Será facultado a qualquer quotista remeter diretamente
pedido de procuração ou requerer à instituição
administradora que o anexe à convocação feita por carta.
§ 2º - O pedido de procuração deverá satisfazer
aos seguintes requisitos:
a) - conter todos os elementos informativos necessários ao exercício
do voto pedido;
b) - facultar ao quotista o exercício de voto contrário, com
indicação de outro procurador para o exercício deste
voto;
c) - dirigido a todos os quotistas.
CAPÍTULO VII
DO REPRESENTANTE DOS QUOTISTAS
Art. 30 - A assembléia-geral dos quotistas poderá, a qualquer
momento, nomear um ou mais representantes para exercer as funções
de fiscalização e controle gerencial dos empreendimentos ou
investimentos do Fundo, em defesa dos direitos e interesses dos quotistas.
Art. 31 - Constituirão atribuições e deveres do(s) representante(s)
dos quotistas, além de outras previstas no regulamento do Fundo:
I - fiscalizar o cumprimento do programa financeiro e de investimentos do
Fundo;
II - fiscalizar a observância da política de investimento explicitada
no regulamento do Fundo.
Art. 32 - Somente poderá exercer as funções de representante
de quotistas pessoa física ou jurídica que atenda aos seguintes
requisitos:
I - ser quotista;
II - não exercer cargo ou função na instituição
administradora ou em sociedade a ela ligada, ou prestar-lhe assessoria de
qualquer natureza;
III - não exercer cargo ou função na sociedade empreendedora,
incorporadora ou construtora do empreendimento imobiliário que constitua
objeto do Fundo, ou prestar-lhe assessoria de qualquer natureza.
CAPÍTULO VIII
DO CONSULTOR DE INVESTIMENTOS
Art. 33 - A instituição administradora poderá contratar
consultor de investimentos.
Parágrafo único - A assembléia-geral poderá deliberar
sobre a necessidade de contratar ou não o consultor de investimentos,
bem como de se manter ou não o consultor contratado.
Art. 34 - O contrato firmado com o consultor de investimentos deverá
especificar, com clareza e precisão, as atribuições que
lhe forem conferidas, suas obrigações e responsabilidades.
Parágrafo único - O contrato deverá prever expressamente
a possibilidade de rescisão, a qualquer momento, seja por decisão
da instituição administradora, seja por determinação
da assembléia-geral de quotistas, independentemente de multa, indenização
ou qualquer outra espécie de penalidade, desde que respeitado o aviso
prévio no prazo que estipular, não superior a 60 (sessenta)
dias.
Art. 35 - Os pareceres técnicos preparados pelo consultor de investimentos
ficarão à disposição dos quotistas na sede da
instituição administradora.
CAPÍTULO IX
DA EMISSÃO, COLOCAÇÃO E NEGOCIAÇÃO DE QUOTAS.
Art. 36 - As quotas de Fundo de Investimento Imobiliário corresponderão
a frações ideais de seu patrimônio.
§ 1º - As quotas poderão ser representadas, conforme estabelecer
o regulamento do Fundo, por Certificados de Investimento ou mantidas em contas
de depósito em nome de seus titulares, em instituição
autorizada pela CVM.
§ 2º - Os certificados de investimento somente poderão ser
emitidos após a constituição do Fundo e deverão
ser entregues aos quotistas no prazo de 60 (sessenta) dias da constituição
do mesmo, devendo ser respeitado igual prazo no caso de emissões posteriores,
contado a partir do encerramento da subscrição.
§ 3º - A qualidade de quotista é comprovada pelo registro
de quotista ou pelo extrato da conta de depósito, aplicando-se, no
que couber, as regras previstas para a transferência de títulos
na lei societária.
§ 4º - O certificado de investimento, quando adotado, deverá
conter:
I - a denominação "CERTIFICADO DE INVESTIMENTO";
II - nome do Fundo e número de seu registro no Cadastro Geral de Contribuintes
do Ministério da Fazenda;
III - prazo de duração do Fundo;
IV - referência à autorização para constituição
do Fundo e ao registro de distribuição das quotas na Comissão
de Valores Mobiliários (artigo 3º);
V - denominação da instituição administradora,
local de sua sede e seu número de registro no Cadastro Geral de Contribuintes
do Ministério da Fazenda;
VI - nome do quotista;
VII - número de ordem do certificado;
VIII - quantidade e série de quotas que representar;
IX - o débito do cotista e a data da integralização,
se for o caso;
X - local e data de emissão do certificado;
XI - assinatura autorizada do diretor da instituição administradora
responsável pela administração do Fundo, admitida a chancela
mecânica.
Art. 37 - O certificado de investimento ou o extrato de conta de depósito
representará número inteiro de quotas pertencentes ao quotista,
conforme os registros do Fundo.
Art. 38 - A emissão, subscrição e integralização
de quotas serão efetuadas de acordo com os termos, condições
e valor estipulados pela instituição administradora e informados
no processo de registro de distribuição na CVM.
§ 1º - A emissão de quotas poderá ser dividida em
séries, com o fim específico de estabelecer, para cada série,
datas diversas de integralização, sem prejuízo da igualdade
dos demais direitos conferidos aos quotistas.
§ 2º - No ato de subscrição das quotas, o subscritor
assinará a lista ou boletim individual de subscrição,
que serão autenticados pela instituição administradora,
ou pela instituição autorizada a processar a subscrição
e integralização das quotas.
§ 3º - Da lista ou boletim de subscrição deverão
constar:
I - nome e qualificação do subscritor;
II - número e série de quotas subscritas;
III - preço de emissão e valor total integralizado, discriminados
por série de quotas subscritas, se for o caso.
§ 4º - A subscrição poderá ser feita por meio
de carta dirigida à instituição administradora, observadas
as disposições deste artigo, bem como a devida integralização.
Art. 39 - As quotas do Fundo somente poderão ser objeto de colocação
junto ao público e de negociação no mercado de bolsa
ou balcão após o registro da distribuição na Comissão
de Valores Mobiliários (artigo 8º), e por intermédio de
banco múltiplo com carteira de investimento, banco de investimento,
sociedade corretora ou distribuidora de valores mobiliários.
Art. 40 - As quotas do Fundo serão registradas na CVM, para negociação
em bolsas de valores ou no mercado de balcão.
§ 1º - As quotas somente poderão ser negociadas, no mercado
de bolsas ou de balcão, após a integralização
do preço de emissão.
§ 2º - É permitida a negociação fora de bolsas
de valores ou mercado de balcão, das quotas dos Fundos nelas admitidas,
nas seguintes hipóteses:
I - quando destinados à distribuição pública,
durante o período da respectiva distribuição;
II - quando relativas à negociação privada;
§ 3º - Aplicam-se às quotas dos Fundos o disposto na DELIBERAÇÃO
CVM Nº 20, de 15/02/85, ou seja, a participação de sociedades
ou profissionais integrantes do sistema de distribuição, comprando
ou vendendo, torna pública a negociação.
CAPÍTULO X
DOS ENCARGOS E DESPESAS DO FUNDO
Art. 41 - Constituirão encargos do Fundo a serem debitados pela instituição
administradora, as seguintes despesas:
I - remuneração da instituição administradora,
e do consultor de investimento, se houver;
II - taxas, impostos ou contribuições federais, estaduais, municipais
ou autárquicas que recaiam ou vierem a recair sobre os bens, direitos
e obrigações que compõem o patrimônio do Fundo;
III - despesas com expediente do interesse do Fundo, inclusive comunicações
aos quotistas, e com impressão, expedição e publicação
de relatórios, formulários e informações periódicas,
previstas nesta Instrução ou no regulamento do Fundo;
IV - despesas com a distribuição primária de quotas;
V - despesas com admissão de quotas à negociação
nas bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado;
VI - honorários e despesas do auditor independente encarregado da auditoria
das demonstrações financeiras do Fundo;
VII - comissões, emolumentos e quaisquer outras despesas relativas
às operações com ativos imobiliários ou mobiliários
efetuadas em nome ou para benefício do Fundo;
VIII - honorários de advogados, custas e despesas correlatas incorridas
em razão de defesa dos interesses do Fundo, judicial ou extrajudicialmente,
inclusive o valor de condenação eventualmente imputada ao Fundo;
IX - parcela de prejuízos eventuais não coberta por apólices
de seguro, desde que não decorra diretamente de culpa ou dolo da instituição
administradora no exercício de suas funções;
X - prêmios de seguro, bem como quaisquer despesas relativas aos bens
ou direitos integrantes do patrimônio do Fundo;
XI - quaisquer despesas inerentes à constituição, fusão,
incorporação, cisão ou liquidação do Fundo
e realização de assembléia-geral;
XII - taxa de custódia de títulos ou valores mobiliários
do Fundo;
XIII - outras despesas necessárias e de interesse exclusivo do Fundo,
expressamente previstas em seu regulamento ou autorizadas pela assembléia-geral,
em especial as de manutenção, conservação e reparos
de bens integrantes do patrimônio do Fundo.
§ 1º - Correrão por conta da instituição administradora
que renunciar a suas funções, for descredenciada pela CVM, ou
entrar em processo de liquidação judicial ou extrajudicial,
os emolumentos e demais despesas relativas à transferência, à
sua sucessora, da propriedade fiduciária dos bens imóveis e
direitos integrantes do patrimônio do Fundo.
§ 2º - Quaisquer despesas não previstas expressamente como
encargos do Fundo correrão por conta da instituição administradora.
CAPÍTULO XI
DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
Art. 42 - O Fundo de Investimento Imobiliário terá escrituração
contábil destacada da relativa à instituição administradora.
Art. 43 - As demonstrações financeiras do Fundo serão
elaboradas observando-se a natureza dos empreendimentos imobiliários
em que serão investidos os recursos do Fundo.
Art. 44 - As demonstrações financeiras do Fundo obedecerão
ainda as normas contábeis específicas a serem expedidas pela
CVM.
Art. 45 - As demonstrações financeiras do Fundo serão
auditadas semestralmente por auditor independente registrado na CVM.
CAPÍTULO XII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 46 - O pedido de registro de distribuição das quotas será
considerado automaticamente concedido, se não foi indeferido pela CVM
no prazo de 30 (trinta) dias, contado da data de sua apresentação,
mediante protocolo, devidamente instruído com os documentos e informações
exigidos.
§ 1º - O prazo previsto no "caput" deste artigo poderá
ser suspenso uma única vez, caso a CVM solicite documentos ou informações
adicionais necessárias ao pedido de registro ou o condicione a modificações
na documentação pertinente.
§ 2º - Será concedido prazo não superior a 60 (sessenta)
dias, contados do recebimento, pela instituição administradora,
da correspondência respectiva, para o atendimento das eventuais exigências,
sob pena de ser denegado o pedido.
§ 3º - É assegurado à CVM, para manifestação
final, período correspondente a 5 (cinco) dias úteis, caso o
restante do prazo previsto no "caput" seja inferior.
§ 4º - O não cumprimento das exigências implicará
no indeferimento do registro, com a devolução de todos os documentos
que tiverem instruído o pedido.
Art. 47 - A autorização para constituição será
concedida no prazo de 15 (quinze) dias da apresentação dos documentos
relacionados no artigo 4º, Incisos II e III.
Parágrafo único - O prazo previsto neste artigo poderá
ser suspenso uma única vez, caso a CVM solicite o documento previsto
no Inciso IV do artigo 4º, ou qualquer outra informação
adicional, sendo aplicados, no que couber, os procedimentos previstos nos
parágrafos 2º a 4º do artigo 46.
Art. 48 - O não cumprimento do prazo expresso no inciso XV do artigo
14 sujeitará o administrador ao pagamento de muita cominatória
diária no valor de 69,20 UFIR diários, incidente a partir do
1º dia útil subseqüente ao término dos referidos prazos.
Art. 49 - Aplicam-se à divulgação e uso de informações
sobre fato relevante relativo ao Fundo, no que couber, as disposições
constantes da INSTRUÇÃO CVM Nº 31, de 8 de fevereiro de
1984.
Art. 50 - Aplicam-se aos intermediários da distribuição
pública, no que couber, as normas estabelecidas na INSTRUÇÃO
CVM Nº 13, de 30/08/80.
Art. 51 - Aplica-se à instituição administradora, bem
como a seus administradores e gerentes diretamente responsáveis pela
administração do Fundo, o disposto no artigo 11 da LEI Nº
6.385, de 07/12/76, independentemente de outras sanções legais
eventualmente cabíveis.
§ 1º - Constitui infração grave para os efeitos do
disposto no § 3º, do artigo 11 da LEI Nº 6.385, de 07/12/76,
a divulgação ao mercado ou à Comissão de Valores
Mobiliários de informações inverídicas relativas
ao Fundo, bem como o descumprimento das seguintes disposições:
artigos 4º, 5º, §§ 1º e 3º; 7º; 11; 13,
§ 2º; 14, IV, IX e X; 19; 22; 27, § 2º; 38 a 40; 43 a
45.
§ 2º - Constituem hipóteses de infração de
natureza objetiva, em que poderá ser adotado rito sumário de
processo administrativo, o descumprimento das seguintes disposições:
artigos 14, I, II, VI a XV; 16 e 18.
Art. 52 - Esta Instrução entrará em vigor na data de
sua publicação no Diário Oficial da União.
THOMAS TOSTA DE SÁ
PRESIDENTE
